NOOZUP

Download NOOZUP
App Store Play Store
เจ้าแห่งค้าปลีกค้าส่ง “ประตูน้ำ – ราชประสงค์”
หมวด: Food & Travel

เจ้าแห่งค้าปลีกค้าส่ง “ประตูน้ำ – ราชประสงค์”

  • 821
  • 0
  • 3
Jirapinya.T

หากใครเคยเข้าไปเลือกซื้อสินค้าย่านประตูน้ำ โดยเฉพาะวันหยุดเสาร์ - อาทิตย์ คงจะคุ้นชินกับวิถีชีวิตผู้คนในละแวกนี้เป็นอย่างดี ประตูน้ำ-ราชประสงค์เป็นย่านค้าขายทั้งปลีกและส่ง ในแต่ละวันมีผู้คนมากหน้าหลายตา ทั้งคนขายคนซื้อและนักท่องเที่ยว มีสินค้าให้เลือกหลายชนิดหลายราคา ตั้งแต่ระดับล่างจนถึงระดับบน

  • เมื่อปลายปี 2560 ที่ผ่านมาโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจนและเริ่มก่อสร้างช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี และช่วงตลิ่งชัน - ศูนย์วัฒนธรรมฯ กำลังอยู่ในช่วงดำเนินการ ยังไม่มีกำหนดเริ่มก่อสร้าง
  • ส่งผลให้ในอนาคตย่านประตูน้ำจะกลายเป็นย่านการค้า ทั้งค้าปลีกค้าส่งขนาดใหญ่ของไทย ปัจจัยเหล่านี้จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนและเดินทางท่องเที่ยวมากขึ้น
  • แม่เหล็กดึงดูดที่สำคัญอีกอย่างคือ โครงการมิกซ์ยูส มักกะสัน คอมเพล็กซ์ ที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) มีแผนเปิดให้เอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการเพื่อสร้างงานสร้างรายได้ 

อนาคตอันใกล้ย่านนี้จะพัฒนาแซงหน้าย่านถนนพระราม 4 ที่มีโครงการใหญ่อย่าง “One Bangkok” ลงทุนกว่า 1.2 แสนล้านบาท ความได้เปรียบของย่านประตูน้ำ – ราชประสงค์ คือ 

  • สามารถดึงดูดนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศผ่านทางสนามบินสุวรรณภูมิให้เข้าถึงพื้นที่ได้ง่ายด้วยบริการรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์ 
  • ในอนาคตรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์จะเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มที่สถานีราชปรารภ และสามารถข้ามไปเชื่อมกับรถไฟฟ้าบีทีเอส เส้นทางสุขุมวิทและเส้นทางสีลมได้ที่ สถานีสยาม หรือจะเดินกินลมชมวิวไปใช้บริการเส้นทางสุขุมวิทที่สถานีชิดลมก็ได้

ราคาที่ดินย่านประตูน้ำบริเวณห้างแพลตทินัม พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า ซื้อขายตารางวาละ 1 ล้านบาท แต่หลังจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจนและเริ่มก่อสร้าง ราคาขยับขึ้นสูงถึง 1.5 – 2 ล้านบาทต่อตารางวา ราคาเทียบเท่าย่านเพลินจิต และคาดว่าจะปรับสูงขึ้นอีกเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มเปิดให้บริการ 

  • ในขณะที่ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน รอบบัญชี ปี พ.ศ. 2559 – 2562 อยู่ที่ 220,000 – 400,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้น 
  • ราคาซื้อขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเช่นนี้ ทำให้นักลงทุนรายใหญ่หันไปติดต่อกว้านซื้ออาคารพาณิชย์เก่า โดยให้ราคาสูงถึงคูหาละ 20 ล้านบาท 
  • แล้วนำมาพัฒนาโครงการคอนโดหรือโรงแรมขนาดเล็ก คิดอัตราค่าเช่าคืนละประมาณ 1,000 บาท เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ แต่ถ้าเป็นโครงการคอนโดจะขายอยู่ที่ตารางเมตรละประมาณ 200,000 บาท 
  • เมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มก่อสร้างแล้วเสร็จ คาดว่าราคาที่ดินจะปรับสูงขึ้นประมาณ 20 – 30% และศูนย์การค้าย่านประตูน้ำจะปรับตัวตามไปด้วย อาจจะเปิดขาย 24 ชั่วโมง เหมือนห้างสรรพสินค้ามุสตาฟา เซ็นเตอร์ ในสิงคโปร์ 
  • เนื่องจากเป็นศูนย์การค้าและแหล่งท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ จึงเป็นโอกาสดีของโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักรายวัน แม้ว่าที่ผ่านมาย่านนี้จะได้อานิสงส์ที่พักจากย่านเพชรบุรีมาช่วยหนุนก็ตาม 
  • อย่างไรก็ดีย่านประตูน้ำ – ราชประสงค์ เหมาะที่จะเป็นย่านการค้าปลีก – ค้าส่ง โรงแรม และสำนักงานมากกว่าที่จะเป็นที่อยู่อาศัย เพราะย่านนี้ผู้คนเข้าออกมากหน้าหลายตา คนพลุกพล่านตลอดทั้งวัน จึงไม่เหมาะที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 
  • แต่ในอนาคตหากมีที่ดินที่จะพัฒนาโครงการได้ก็คงจะมีให้เห็น โดยเฉพาะบริเวณตึกแถวเก่าที่ทำธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีก ธุรกิจเสื้อผ้าและเครื่องนุ่งห่ม 
  • จากการสำรวจพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ของห้างในย่านนี้เพิ่มขึ้นประมาณ 10 – 15%  ในทุกๆ 3 ปี จึงมีโอกาสเป็นไปได้ที่จะแปรสภาพเป็นโครงการคอนโดระดับ High-end หรือโรงแรมระดับ 4-5 ดาว 

Walking Street พัฒนาพื้นที่คลองซุง

          กรุงเทพมหานครร่วมกับสมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจในย่านราชประสงค์ (RSTA) พัฒนา “ราชประสงค์วอล์ก (Ratchaprasong Walk หรือ R-Walk)” ซึ่งเป็นทางเดินลอยฟ้า ใช้งบประมาณตามที่จัดสรรประมาณ 715 ล้านบาท รวมระยะทาง 1,150 เมตร ปัจจุบันดำเนินการสร้างเสร็จแล้วและส่งมอบให้กับกรุงเทพมหานครและเปิดให้บริการแล้ว 

อีกโครงการใหญ่ที่พัฒนาต่อเนื่องจาก 2  โครงการ คือ 

  • Walking Street เชื่อมต่อการเดินทาง การเดินเท้า – รถไฟฟ้า – ท่าเรือ โดยสมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจในย่านราชประสงค์ (RSTA) ดำเนินการสานต่อการพัฒนาย่านราชประสงค์ด้วยการปรับปรุงพื้นที่ด้านหลังบิ๊กซี ราชดำริ หรือที่เรียกว่า คลองซุง 
  • Walking Street เป็นทางเดินกว้าง 9 เมตร ยาว 400 เมตร ตลอดเส้นทางติดกับสำนักงาน TOT เพลินจิต เปิดให้บริการประชาชนเดินเชื่อมต่อถึงรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีชิดลม ขณะเดียวกันก็ย้ายท่าเรือประตูน้ำ ไปอยู่ที่ Walking Street ดังกล่าวด้วย 
  • เนื่องจากเป็นท่าเรือที่แออัดมาก ทางเดินคับแคบ ทำให้การสัญจรไปมาไม่สะดวก หากย้ายมาอยู่ที่คลองซุงที่พัฒนาขึ้นใหม่ ก็จะทำให้คนเดินทางโดยเรือ สามารถเดินเชื่อมต่อเข้าไปในพื้นที่พัฒนาคลองซุงได้สะดวก และเดินผ่านสำนักงาน TOT เพลินจิตไปยังสถานีชิดลมเพื่อใช้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอสได้สะดวกและรวดเร็วขึ้น

อีกโครงการพัฒนาต่อเนื่อง คือ โครงการปรับปรุงภูมิทัศน์ แยกราชประสงค์ – คลองแสนแสบ หรือเรียกอีกอย่างว่า ราชดำริ คอริดอร์ (Ratchadamri Corridor) 

  • เป็นโครงการปรับปรุงทางเท้าและภูมิทัศน์ เริ่มจากสี่แยกราชประสงค์ ไปจนถึงคลองแสนแสบ คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในกลางปี 2562 
  • นอกจากนี้มีข่าวดีว่าภายในปี 2565 ทางบริษัท TOT จะส่งมอบที่ดินเนื้อที่ 12 ไร่ (สำนักงาน TOT เพลินจิต) คืนให้กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เมื่อเวลานั้นมาถึง หากมีการเปิดประมูล คาดว่าจะมีภาคเอกชนจำนวนมากสนใจร่วมประมูลที่ดินแปลงนี้อย่างแน่นอน 
  • และในอนาคตเมื่อที่ดินแปลงนี้เปิดประมูลเรียบร้อยแล้ว คาดว่าจะมีโครงการขนาดใหญ่ของเอกชนเกิดขึ้นอย่างแน่นอน (ติดตามข่าวความเคลื่อนไหวกันต่อไป)

ปัจจุบันย่านประตูน้ำ – ราชประสงค์ ถูกขนาบด้วยเส้นทางรถไฟฟ้ามากถึง 4 เส้นทาง คือ แอร์พอร์ตเรลลิงค์, บีทีเอส, MRT, สายสีส้ม และทางเรืออีก 1 เส้นทาง ตามแนวคลองแสนแสบ 

  • จากการติดตามข่าว ในส่วนของภาคเอกชนเห็นควรที่จะมีการกำหนดผังการพัฒนาพื้นที่ให้ชัดเจน เพื่อให้เป็น Node ในการเดินทางที่สามารถเชื่อมต่อกับศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ได้อย่างรวดเร็วและสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น 
  • คาดว่าในอีก 3-5 ปีข้างหน้า เมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ - มีนบุรีเปิดให้บริการในปี 2566 ย่านประตูน้ำ-ราชประสงค์จะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนมากขึ้น เช่น อาคารแนวสูงจะขยายตัวไปทางย่านประตูน้ำมากขึ้น ในขณะเดียวกันประชาชนจากย่านรัชดาภิเษกก็จะเข้าถึงย่านราชประสงค์ได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น
  • โครงการพัฒนาที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 ปีนับแต่นี้เป็นต้นไป จะส่งผลดีต่อธุรกิจการค้าปลีก-ค้าส่งของย่านประตูน้ำ-ราชประสงค์ ทำให้มูลค่าของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นเท่าตัว และคาดว่าจะเป็นศูนย์กลางค้าปลีก-ค้าส่งของไทยและอาเซียน
  • ปัจจุบันย่านประตูน้ำ-ราชประสงค์ กลายเป็น City Gallery ภาครัฐและเอกชนร่วมกันพัฒนาในรูปแบบที่สามารถเก็บภาพถ่ายได้ทุกมุมมอง เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติให้สนใจเข้าถึงพื้นที่มากขึ้น

_________________________________

ขอบคุณแหล่งข้อมูล: treasury.go.th และ bkkdowntown.com 

ภาพปก: pixabay.com

Related Content

Recommended by NoozUP

Apple Store Play Store