NOOZUP

Download NOOZUP
App Store Play Store
Interchange แยกลำสาลี มีดีจึงบอกต่อ
หมวด: Food & Travel

Interchange แยกลำสาลี มีดีจึงบอกต่อ

  • 693
  • 0
  • 2
Jirapinya.T

ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีพื้นที่ให้พัฒนาไม่มาก และมีข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมืองจึงส่งผลต่อการลงทุนของบริษัทพัฒนาอยู่มิใช่น้อยในบางพื้นที่กฎหมายผังเมืองเป็นทั้งข้อจำกัดและปัจจัยหนุน 

  • ปัจจุบันราคาที่ดินในเมืองสูงขึ้น ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวออกไปชานเมืองมากขึ้น เพราะมีที่ดินให้พัฒนาโครงการมากกว่า 
  • ประกอบกับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ อยู่ในระหว่างรอประกาศใช้ในปี 2562  ซึ่งคาดว่าจะมีแนวโน้มไปในทิศทางบวก 
  • กำหนดให้นำเอามาตรการด้านผังเมืองมาใช้ เช่น FAR Bonus (จาก 10 ต่อ 1 เป็น 15 ต่อ 1) ข้อกำหนดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ การโอนสิทธิ์พัฒนา เป็นต้น
  • อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio  (FAR) จาก 10 ต่อ 1 เป็น 15 ต่อ 1 หมายความว่า สร้างได้ 15 เท่าของแปลงที่ดิน เพื่อต้องการเพิ่มความหนาแน่นในใจกลางเมือง และขยายรัศมีพัฒนา จาก 500 เมตร เป็น 1,000 เมตร บริเวณจุดตัดเส้นทางรถไฟฟ้า เพื่อเป็นการจูงใจภาคเอกชนให้ลงทุนเหมือนในต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น ประเทศในแถบยุโรป เป็นต้น”  

Interchange แยกลำสาลี ทำเลเด่นที่น่าสนใจ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2561-2562 เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดระดับบนและกลางที่แข็งแกร่งจากกำลังซื้อยังดีอยู่ ส่วนตลาดระดับล่างราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ 

  • จุดเด่นของทำเลแยกลำสาลีคือ ที่ดินหาซื้อได้ง่าย ราคายังไม่แพงมาก ประกอบกับต้นทุนพัฒนาโครงการต่ำกว่าในเมือง 
  • ปัจจุบันซื้อขายที่ดินในซอยเริ่มต้นตารางวาละ 7.5 หมื่นบาท ถ้าติดถนนรามคำแหงอยู่ที่ประมาณตารางวาละ 2-2.5 แสนบาท 
  • ถัดไปทางสถานีหัวหมากตามถนนศรีนครินทร์ราคาที่ดินย่านนี้ซื้อขายประมาณ 2.4-2.5 แสนบาทต่อตารางวา คาดว่าในอนาคตเมื่อโครงการรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการราคาที่ดินจะขยับสูงขึ้นอีก 
  • อย่างไรก็ตามการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลือง เป็นปัจจัยสำคัญกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้เติบโต 
  • เริ่มตั้งแต่ถนนลาดพร้าว เขตบางกะปิ ถนนรามคำแหง และถนนศรีนครินทร์ มีโอกาสเติบโตได้มาก จากการสำรวจพบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมทยอยเปิดขายหลายโครงการ ราคา 1-2 ล้านบาทก็มีให้เห็นกันแล้ว

ผังเมืองตามแนวถนนรามคำแหง ส่วนใหญ่เป็นผังเมืองสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ประโยชน์ที่ดิน FAR พัฒนาได้ 1 ต่อ 4 เท่าของที่ดิน 

  • บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมย่านนี้ต่างพากันลุ้นให้มีการปรับผังสีของผังเมืองให้เป็นผังเมืองสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) 
  • ผังเมืองสีน้ำตาลเป็นพื้นที่ที่อนุญาตให้มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยหนาแน่นกว่าสิ่งปลูกสร้างอื่น และเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย จะอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัย สถานราชการ และการสาธารณูปโภค อนุญาตให้นำพื้นที่ไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ไม่เกิน 10% ของพื้นที่ทั้งหมด
  • ดังนั้นพื้นที่ของผังเมืองสีน้ำตาลจึงถือเป็นพื้นที่ที่อนุญาตให้มีบ้านเรือนมากที่สุด ในกลุ่มพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัย (ย.1 - ย.10) เหมาะกับการสร้างบ้าน ทาวน์เฮาส์ อาคารชุด แต่จะห้ามไม่ให้สร้างสิ่งก่อสร้างที่อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อผู้คนและสิ่งแวดล้อม
  • จากการสำรวจพบว่ามีการติดประกาศขายที่ดินตลอดแนวถนนรามคำแหง โดยเฉพาะบริเวณแยกลำสาลีจนถึงด้านหลังนิด้าใกล้คลองแสนแสบ ในส่วนของถนนศรีนครินทร์มีประกาศขายที่ดินยาวไปถึงถนนกรุงเทพกรีฑา 
  • การซื้อขายที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยก็มักมีการต่อรองราคาจากนักลงทุนรายใหญ่ที่ซื้อรวบรวมหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่มากพอที่จะทำโครงการคอนโดมิเนียมได้ 

Interchange จุดเชื่อมต่อการเดินทาง

การเดินทางเป็นข้อจำกัดหนึ่งที่คนกรุงเทพฯให้ความสนใจและใส่ใจเป็นอย่างมาก เพื่อให้ไปถึงจุดหมายเร็วที่สุด การใช้รถใช้ถนนจึงเกิดการแก่งแย่งช่วงชิงให้ไปให้ได้ ส่งผลให้จราจรติดขัดเป็นวงกว้าง โดยเฉพาะบริเวณแยกลำสาลี 

  • การหาที่อยู่อาศัยเพื่อลดเวลาเดินทางและมีความปลอดภัยได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญว่า จะดีขนาดไหน? ถ้าสามารถเดินทางเข้าเมืองจากบริเวณนี้ได้อย่างรวดเร็ว ทำเวลาได้ดังใจ 
  • ไม่ว่าจะเป็นการใช้บริการรถไฟสายตะวันออก รถไฟฟ้า Airport Rail Link สนามบินสุวรรณภูมิ และกำลังจะได้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลืองในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า 

  

ใกล้แหล่ง Shopping และสถานเสริมความงาม

จากแยกลำสาลี เดินทางไม่ไกล เมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการก็เพียง 1 สถานีเท่านั้นก็จะถึงเดอะมอลล์ บางกะปิ เทสโก้ โลตัส ตะวันนา แม็คโคร ตลาดบางกะปิ และแฮปปี้แลนด์ ปัจจุบันมีการรีโนเวทอยู่เรื่อยๆ จนกลายเป็นพารากอนขนาดย่อมไปแล้ว 

  • ในย่านนี้มี Health Care ชั้นนำมากถึง 6 แห่ง คือ โรงพยาบาลรามคำแหง โรงพยาบาลสมิติเวช โรงพยาบาลวิภาราม โรงพยาบาลสิรินธร โรงพยาบาลลาดพร้าว และโรงพยาบาลเวชธานี  
  • นอกจากนี้ยังมีคลินิกเสริมความงาม ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในเดอะ มอลล์ บางกะปิ เทสโก้ โลตัส และในย่านแฮปปี้แลนด์ ผู้ใช้บริการส่วนใหญ่เป็นผู้อยู่อาศัยในรัศมีโดยรอบ 10 กม. 
  • นอกจากนี้ยังมีสถาบันการศึกษาชั้นนำหลายแห่ง เช่น มหาวิทยาลัยรามคำแหง สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า) มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ (เอแบค) และมหาวิทยาลัยนานาชาติแสตมฟอร์ด 

********************************************

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร

Related Content

Recommended by NoozUP

Apple Store Play Store